Хорошего дня!
50

Квартиру - в студию: на какие ухищрения идут столичные риелторы, чтобы нагреть руки

Корреспондент «КП» выяснял, что скрывается за красивой фразой «жилье нового типа» [инфографика]

Риелторы в шутку называют такое жилье «пришел-упал».Фото: Павел КЛОКОВ

Такие объявления обычно вызывают улыбку. «Продам квартиру площадью 10 квадратных метров. Никакой ипотеки и рассрочки. До станции метро 15 минут ходьбы». И вот гадаешь, то ли это человеческое жилье, то ли собачья будка. Ведь если поставить шкаф, диван, телевизор, стол, холодильник - останется каких-то три-четыре метра. А ведь даже на кладбище выделяют пять.

Но, тем не менее, в Москве полно желающих прикупить такое жилье. Риелторы в шутку называют его «пришел-упал». А официально - студиями. Это когда нет отдельной кухни. А только комната и в отдельном закутке «мокрая зона» (душ с туалетом).

Покупают мини-жилье чаще всего студенты. Точнее, их родители, которые не хотят оставлять своих детей в общежитии. Там редко царит атмосфера, способствующая учебе. При этом если снимать квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, за пять лет натекает кругленькая сумма - 1 млн 800 тысяч рублей. Именно столько и стоит квартира-студия. Но перед тем, как покупать, надо тысячу раз все взвесить. Ибо продавцы жилья не гнушаются ничем. Их цель - побыстрее втюхать. А дальше - хоть трава не расти.

- А что, мне нравится - бегать в ванную и на кухню не надо: от стены до стены рукой подать!Фото: Павел КЛОКОВ

ТРЕШКА ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ЭЛЕГАНТНУЮ МАЛОСЕМЕЙКУ

Читаю очередное объявление. «Студия. Очень светлая и уютная. Рядом несколько супермаркетов, торговый центр, кинотеатр и сквер. До станции метро «Отрадное» - три минуты пешком. Московская прописка сразу после сделки».

По поводу «светлой и уютной» риелторы сильно преувеличили. Трешка на первом этаже девятиэтажки выглядит довольно уныло. Серые ободранные стены. Прокуренная мебель. Беспорядок. Продавец водит меня по комнатам, устраивая так называемый «показ». В одной из них за компьютером сидит хозяин квартиры и не обращает на нас никакого внимания.

- Из трешки у нас получится четыре отдельные квартиры-студии, - не без гордости сообщает риелтор. - Четвертую сделаем из кухни. В каждой будет отдельный санузел и кухня-ниша.

В итоге получается коммуналка, но из общих пространств только коридор. Чуть позже эксперт расскажет мне, что устанавливать в комнатах унитазы и делать переустройство по закону запрещено. Потому риелторы и дробят большие квартиры на первых этажах. Чтобы в случае чего не затопить соседей снизу.

Из трешки получается четыре отдельные квартиры-студии.Фото: Павел КЛОКОВ

А пока я достал фотоаппарат, чтобы, согласно легенде, запечатлеть свое будущее жилище и показать близким. Продавец пулей выскочил из комнаты, лишь бы не попасть в кадр. А потом признался, что их компания этим не занималась бы, если бы трешки хорошо продавались. Целиком эта квартира стоит около шести миллионов. И платить такие деньги за старый панельный дом желают немногие. Другое дело студия (на четыре миллиона меньше).

Но есть и еще один нюанс. При покупке таких апартаментов вы становитесь не индивидуальным собственником, а всего лишь дольщиком (вместе с соседями по квартире). И впоследствии продать свой угол становится гораздо сложнее, нежели отдельное жилье с кадастровым номером (см. «Комментарий специалиста»).

Ну и если углубляться в тему, представьте себе эту жизнь. Четыре квартиры в одной. Между вами тоненькие стеночки, через которые все слышно. Входная дверь то и дело хлопает. Ребенок орет. Ваш. К этим пришли гости. А к этим приехали родственники. И вы живете в страхе от того, что в любой день к вам может нагрянуть жилинспекция и выдать предписание для устранения мокрых зон. А как без туалета? Без туалета никак (унитаз, который был когда-то единственным в обычной трешке, отошел одному из дольщиков).

Так или иначе, а две студии в вышеописанной квартире уже проданы. Остались еще две - 12 квадратных метров и 10,5. За обе риелторы просят по два миллиона рублей.

В ТЕСНОТЕ, ЗАТО С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ

Еще один вариант маленького жилья. Или, как говорят сегодня, жилья нового типа. Квартиры-студии, сделанные в бывшем ведомственном доме. Когда-то в нем жили сотрудники НИИ лесной промышленности (речь идет о 9-этажке на улице Клинской - район Ховрино). Четыре физлица выкупили весь дом, оформили его на себя, сделали перепланировку и оборудовали 337 мини-квартир. Цены разные. За 11 квадратных метров - 2 миллиона 800 тысяч. Но! Студия полностью отделана. И, несмотря на смешные размеры, выглядит весьма уютно.

Действительно, «пришел - упал». Больше там делать нечего. Пульт для телевизора не нужен - каналы можно переключать ногой. И при этом есть столичная регистрация и возможность оплаты с помощью ипотеки и материнского капитала.

Кухни отдельной нет - все в одной комнате.Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

- Конечно, деньги просто так с неба не падают, - рассказал мне во время показа риелтор Андрей. - Пришлось потрудиться. Увеличить санузлы. В каждой квартире оборудовать кухню-нишу. Облагородить стояки коммуникации. Поменять окна. И многое другое.

Желающих переехать в студию достаточно. За полгода продали сто квартир. И здесь ты уже никакой не дольщик, а полноценный собственник. Следовательно, продать такую каморку будет значительно проще. Станция метро, кстати, тоже в пешей доступности.

ФИГУРА ТРЕТЬЯ. ПОЛУПОДВАЛЬНАЯ

Есть еще один вариант. Переехать в частный дом. Например, в Южном Бутове. Читаю: «Великолепный коттедж в европейском стиле. Расположен в охраняемом поселке. Коммуникации центральные».

Короче, это СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество, - прим. авт). А в нем особняк. Хозяин строил его для себя, задумав огромную гостиную, просторные комнаты, сад и тому подобное. Но обстоятельства поменялись. И дом пришлось продать. За 20 миллионов рублей. Покупатель - риелторская фирма, которая ничтоже сумняшеся взялась за ремонт коттеджа и его перепланировку. В результате внутри кирпичного дворца получилось 14 студий! Стоят они все по-разному. Самая дешевая - 1 миллион 690 тысяч рублей. Самая дорогая - почти пять миллионов (но это уже 60 квадратных метров, подвал, беседка, летняя кухня, гостевой домик и отдельный вход).

Риелтор Михаил встретил меня возле входа на территорию СНТ. И повел показывать хоромы. Даже не верится, что это Москва. Яблоки, груши, вишни... Даже небольшой пруд есть. Говорят, с рыбой.

Риелторы пытаются обустроить мини-квартирки всеми правдами и неправдами, превращая дом (или квартиру) в улей.Фото: Павел КЛОКОВ

- Домики тут недешевые, - поделился Михаил. - Все же столица, а не Подмосковье. Да и от метро 15 минут пешком.

- А кто здесь вообще живет? - спросил я, озираясь на трех- и даже четырехэтажные особняки.

- В основном люди в погонах.

- Генералы, что ли?

- Нет. Генералы живут на Ленинском и на Новой Риге. А тут полковники.

Мы подошли к кирпичному дому, рядом с которым суетились рабочие. Я заметил, что у коттеджа нет крыши. На что риелтор ответил:

- Три месяца - и весь ремонт будет закончен. Сейчас пока полностью готова одна студия. И ее уже купили.

Из всех вариантов меня больше всего впечатлил полуподвальный. Комнатка с крохотными окошками. Очень похоже на жилище Мастера из романа Булгакова. Я поделился этой мыслью с Михаилом. На что тот ответил:

- Не знаю. Я только помню, что там бал был. И все.

Комнатка с крохотными окошками тоже скоро станет квартирой.Фото: Павел КЛОКОВ

Здесь схема как в квартире в "Отрадном". Покупатель становится дольщиком. Перед тем, как перейти к сделке, он должен забронировать будущий угол. Бронь стоит 30 тысяч рублей. И действует в течение недели. Если вы за это время не передумаете, начинается этап оформления. Из плюсов - рядом школа, детский сад, поликлиника, магазины. Из минусов - абсолютно негде поставить машину (место надо искать за территорией СНТ).

- Чтобы сэкономить площадь, в некоторых студиях можно использовать воздух, - рассказал Михаил. - Вот здесь, например, очень высокие потолки.

Я вскинул голову вверх и присвистнул.

- А потому спальные места будут на верхнем ярусе. Как в армии. Соответственно внизу освободится место.

В общем, риелторы пытаются обустроить такие мини-квартирки всеми правдами и неправдами, превращая дом (или квартиру) в улей. Во время показа они часто говорят, что жить в таких студиях сейчас модно. Молодые москвичи, которые много работают, питаются в кафе. Выходные проводят за городом. А дома только спят и стирают вещи. Если, конечно, стиральная машинка влезла в квартиру.

Для увеличения пространства риэлторы предлагают делать спальные места на втором ярусе.Фото: Павел КЛОКОВ

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

- Вообще это давняя мечта людей - из одной квартиры сделать несколько и на этом заработать, - рассказал «КП» директор по риэлторской деятельности столичного агентства недвижимости Роман Вихлянцев. - Сейчас это явление стало наиболее масштабным. Квартиру превращают в многодолевую собственность. И это сильно осложняет жизнь владельцам так называемых студий. Потому что продать их легко и быстро не получается. Для этого нужно сначала предложить свою комнату содольщикам. По рыночной цене. Если они отказываются, получить согласие на продажу. А их часто не бывает на месте. Бывает, что содольщик соглашается на покупку. И начинает тянуть время. То денег нет, то документы не в порядке. Те же проблемы до сих пор остаются и в коммунальных квартирах.

Второй момент более серьезный. Менять расположение «мокрых зон» в квартирах категорически запрещено. Потому-то все эти студии и расположены на первых этажах (чтобы не навредить соседям снизу). В частном доме, конечно, проще. Там можно набросать собственный план и, узаконив его, поменять расположение перегородок.

В обоих случаях у вас нет отдельного имущества, а только доля.

И здесь - внимание! - еще один важный момент. По закону получение доли не обозначает получение конкретной комнаты (если только вы не оформили порядок пользования через суд, что случается редко, или соглашение между собственниками). Представьте, что вы купили студию, которую оборудовали на месте бывшей кухни. По факту это ваше жилище. Потому что вы за него заплатили. А по закону, кухня - это место общего пользования. И остальные дольщики имеют право туда заходить. Ваши имущественные права ничем не защищены. Если семья из четырех человек владеет трехкомнатной квартирой, каждый жилец может передвигаться по другой комнате совершенно спокойно. Здесь та же самая история.

Любой опытный риелтор или эксперт в этой сфере вам скажет, что с долевой собственностью лучше не связываться. К тому же сейчас готовится закон в рамках борьбы с микродолями (сейчас собственник может продать даже два метра жилья, хотя и жить на этой площади вряд ли у кого-нибудь получится, зато для прописки - отличный вариант, - прим. атв). Согласно будущему законопроекту, купить жилье меньше 10 квадратных метров в Москве не получится.

Средняя цена вопросаФото: Дмитрий ПОЛУХИН

ВОПРОС ДНЯ

А сколько вам квадратных метров нужно для счастья?

Юрий СТОЯНОВ, актер программы «Городок»:

- У нас в семье 5 человек. Нам хватает 150 квадратов. Наша квартира разделена на две части. У нас с женой 76 квадратов. Остальное детям. Хотя большую часть жизни я прожил в очень маленькой квартире. Были на концерте с артистом Стасом Дужниковым (играл в «ДМБ», «Ворониных». - Ред.). Он надел фрак и встал ко мне спиной. И я понял, что моя кухня - размером со Стаса. И я ему на ухо шепнул: «Я на тебе вырос».

Виталий МИЛОНОВ, депутат Госдумы:

- Можно на 500 метрах счастливо жить, а можно и на 20. Главное - иметь душевный комфорт. У меня большая семья. Только детей пятеро. Еще кошки, собака, ежик. Нам всем колхозом приходится жить в деревне за городом. Дом у нас 200 с лишним квадратов. Участок - 10 соток. Дети ходят гулять на поляну у дома, там катаются на лошадях.

Юрий ЛОЗА, певец:

- Ой, это сложный вопрос. Я однажды работал в частном доме на корпоративе. Там гектар земли, два дворца огромных. К нам в гримерку спустился хозяин, выпил, расчувствовался и говорит, что ему хорошо только в своем маленьком кабинете. А вот по огромным гостиным он даже не ходит. Я купил свой первый дом большой. И был на 3-м этаже всего пару раз за 5 лет. Человеку важно найти свое уютное место.

Станислав САДАЛЬСКИЙ, актер:

- Я не люблю ходить по улице, но мне нужно быть постоянно в движении. Поэтому у меня двухэтажная квартира в 200 квадратных метров. Это как целый дом. Можно ходить с одного этажа на другой. А за город я не хочу переезжать. Как въезжаю в пределы Садового кольца - сразу выздоравливаю.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

Влад ДЕЖЕНЕВ, маркетолог:

- Мне без разницы площадь, дома я только ночую. Поэтому живу в съемной однокомнатной квартире. Главное - просторная кухня и ванная комната, чтобы там отдыхать.

Саша ТРЕГУБЕНКО, читатель сайта KP.RU:

- Площадь не главное. Почему-то власти не дошли до простой формулы: n + 1. Где n - число комнат для каждого члена семьи, а «+1» - просторная общая гостиная. Тогда комнаты личные могут быть хоть по 8 квадратов. Человеку очень важно иметь чисто личное пространство. А то сваливаем всю семью в восьмиместные полулюксы.

Подпишись на наши новости в Google News!

Читайте также