Строительная реформа идет полным ходом: кто выиграет от скорости?

Предстоящие изменения и их последствия участники рынка обсудили на круглом столе в ИД "Комсомольская правда".

Отныне именно проектное финансирование станет основным источником финансирования жилищного строительства. Исторически это был очень сложный индивидуальный кредитный продукт. Сейчас нам обещают, что он станет по-настоящему массовым.

Однако предполагалось, что подобный переход будет осуществлен в плановом порядке в течение трех лет, то есть не раньше 2021 года. Озвученная дата - 1 июля текущего года - стала неожиданностью для многих.

Но если не считать бешеных темпов реформирования, за которыми на практике трудно успеть (особенно не очень крупным застройщикам), то практически все участники круглого стола все-таки сошлись во мнении, что подобного рода перемены нужны. По идее они должны пойти на благо и строительным компаниям, и банкам, и главное - покупателям жилья.

В настоящий момент порядка 30% застройщиков Москвы заявили о своей готовности перейти на счета-эскроу, остальные 60% остаются в старой системе, будут достраивать объекты и работать по договорам долевого участия непосредственно с участниками строительства. Еще 10% - это спорные объекты, по которым застройщики все-таки планируют работать "по старинке", а по окончании строительства примкнут к "тридцатке передовиков".

К чему такая спешка?

Этим вопросом задался Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group:

- В декабре 2017 года Президент России дал поручение подготовить «дорожную карту» о поэтапном переходе к проектному финансированию, к работе на счета эскроу в течение 3 лет, то есть к 2021 году. На дворе 2019 год. Возникает вопрос: почему с таким серьезным опережением выполняется поручение? Тем более, что очень многие застройщики явно не готовы. Так, в Ленинградской области банки одобрили финансирование только 2-х из 82-х проектов, которые нуждаются в переходе на новую схему. Это значит, что в системе явно существует какой-то сбой. Можно называть в процентах, сколько застройщиков "остается" и сколько "переходит", но когда берем абсолютные цифры, то они не успокаивают.

Выступавшего поддержал другой участник собрания Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

- Коммерческие структуры в строительной отрасли работают эффективно только при стабильных условиях в стране. Современные жилые комплексы являются масштабными проектами комплексного освоения территории, включающими в себя десятки жилых домов и все необходимые для жизни объекты социальной инфраструктуры. Такие большие проекты строятся от двух до пяти-шести лет. Когда эти условия постоянно меняются, застройщикам достаточно сложно перестраивать свои бизнес-модели. А если изменения существенны, то изначально прибыльный объект может стать убыточным. Поэтому, любые изменения в законодательстве должны быть тщательно продуманными и новые правила работы для застройщиков должны быть объявлены задолго до их вступления в силу. А лучше всего - применяться к новым, еще не начатым проектам.

Сергей Нотин, директор по инвестициям, девелоперская группа «Сити-XXI век»:

- Застройщики, которые давно работают на московском и областном рынке, вероятнее всего, справятся. Но в целом по рынку информация совершенно разная. Я предлагал ввести 5-7-летний мораторий на законодательные изменения, ухудшающие положение застройщиков (инвесторов, назовем их так). Нам постоянно говорят, что мы должны привлекать в страну не только отечественные, но и зарубежные инвестиции. Но когда мы обсуждаем планы с зарубежными инвесторами, они жалуются, что не понимают нашу обстановку. Мы и сами до конца этого не понимаем- слишком поспешно происходят законодательные изменения. А инвестиции требуют стабильности.

Перемены назрели? Кому станет лучше?

Вспомним, как у нас обстояли дела в строительстве на протяжении последних двадцати лет.

Александр Гончаров, заместитель председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительство и контролю в области долевого строительства:

- В этом году исполняется 15 лет, как существует договор долевого участия. До 2004 года, когда этот закон у нас появился, у нас в принципе не было регулирования этой области. Застройщики продавали жилье так, как им было удобно, и в принципе не имели никаких обязательств перед гражданами. Конечно, проще взять деньги у гражданина. А фактически люди рисковали своим правом на жилище – тем правом, которое у нас охраняется конституцией. В 2005 году вышел договор долевого участия. Застройщики решили пойти простым путем: закон отдельно, а они как работали, так решили и продолжить работать, поскольку закон в принципе не обязывал принимать денежные средства по договору долевого участия. Так прошло еще 5 лет. Потом обязали все-таки перейти всех на договоры долевого участия. И застройщики оценили это как некое конкурентное преимущество: отныне договор регистрировался в Росреестре и страховал граждан от двойных перепродаж. Тем не менее денежные средства принимались напрямую от граждан, и застройщики становились фактическими властителями этих денег: захотели - направили их на тот проект, на который гражданин передал эти средства; захотели - передали на другой проект или даже на строительство дома для любимой женщины, своих детей и т.д.

В 2013 году решили страховать гражданскую ответственность застройщика. Более того, сами застройщики создали структуру – общество взаимного страхования. Когда кто-то из них оказывался не в состоянии исполнить свои обязательства перед гражданином, то другие за счет общих средств рассчитываются с участниками долевого строительства. Страховые компании самоустранились. Они сказали: да, мы застраховали, но застройщик – негодяй, оказывается, преступник. А по закону, если у нас есть уголовное дело, то выплат произвести невозможно. Опять замкнутый круг. И покупатель - жертва.

Таким образом, имея столь печальный опыт на протяжении долгого времени, мы подошли к необходимости прийти действительно к цивилизованному методу, в том числе к эскроу-счетам. У застройщиков будет выбор: если можете сами строить, стройте за счет собственных средств, и тогда у вас не будет никаких взаимоотношений с участниками долевого строительства, вам не надо будет открывать эскроу-счета или идти в банки. Но если вы все-таки берете эти денежные средства, значит, нужно отвечать. И нужно понимать, что в той или иной степени гражданин, который приобретает, рискует остаться без жилища: ни для кого не секрет, что когда приобретают новое жилье, очень часто продают старое. В этой ситуации люди должны быть уверены, что они в конце концов получат кров. Переход к новой системе - положительная динамика, и она положительна прежде всего для граждан.

Часть застройщиков негативно встречают новшества. Но в течение предшествующих 15 лет у них была возможность создать саморегулируемую организацию и решить вопрос с 3 % обманутых дольщиков. Тем не менее, они от этого вопроса устранились и оставили обманутого дольщика и государство один на один. Поэтому сегодня мы получили систему реформирования.

Антон Воронин, директор по гарантийным продуктам АО «ДОМ.РФ»:

- Жилищное строительство - довольно сложная индустрия. Но решение о переходе на новую модель финансирования - абсолютно взвешенное, в том смысле, что теперь риск больше не на гражданах, а на профессиональных участниках рынка. Это прежде всего сами застройщики, которые вкладывают собственные средства, и, конечно, банки. И у тех и у других должны быть компетенции, чтобы эти риски правильно оценивать.

Алексей Трубников, Вице-Президент - начальник Департамента розничных вкладных и кредитных продуктов Банка ГПБ (АО):

- Буду говорить только за Газпромбанк. В прошлом году было принято решение, что в связи с изменением законодательства и с учетом того, что мы входим в ТОП-3 ипотечных банков страны, Банк будет развивать проектное финансирование жилой недвижимости. У нас есть все необходимые компетенции. Мы полностью реализовали механизм эскроу-счетов, запустили его с 1 марта этого года. У нас есть очередь застройщиков, с которыми мы работаем, но сам по себе бизнес такой, что за проектным финансированием обращаются обычно не самые крупные застройщики, а меньшего размера, потому что у более крупных, как правило, есть свой оборотный капитал, и они его используют. Но и с крупными застройщиками у нас тоже идут такие переговоры. Цель, которую мы ставим, - это 30 - 50 млрд. рублей, но ограничиваться этой суммой не планируем. С точки зрения физических лиц , которые приобретают недвижимость, и банка, который осуществляет проектное финансирование, это благоприятные изменения. Нынешняя норма для покупателя безрисковая, а вот инициатива с поэтапным раскрытием – это отхождение от нормы и здесь клиент будет полагаться на банк, который станет арбитром. Если что-то пойдет не так, то все претензии будут к банку, потому что он предоставил проектное финансирование, привлекал дольщиков на эскроу-счета, открытые у себя. Я бы не хотел говорить, что это плохая или хорошая инициатива, но с точки зрения влияния на восприятие индекса доверия к строительству нового жилья, то это предложение этот индекс, конечно, понизит. Доверие в отрасли строительства важно повышать в тонком балансе между всеми участниками рынка, в том числе вместе с застройщиками и законодательными институтами.

Наталья Бурша, начальник управления по работе с государственными инициативами ПАО «Совкомбанк»:

- Банкам, конечно, придется перестраиваться под новый механизм, и это займет какое-то время. Что касается нашего банка, то мы готовы обеспечить экспертизу на максимально высоком уровне проектов. И уровень компетенции команды специалистов «Совкомбанка» позволяет проводить проектное финансирование застройщиков. Если даже застройщик небольшой, но добросовестный, он будет профинансирован.

Вырастут ли цены на жилье?

С рисками вроде понятно - они снизятся. А вот как быть с ценами на "квадратный метр", как на нововведение отреагирует рынок?

Денис Крючков, директор по развитию «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

- Чересчур волноваться не стоит. Переход на эскроу-счет свидетельствует о том, что застройщик планомерно подходит к графику реализации продукта, заботится о его качестве, никуда не спешит, в том числе не спешит и с удорожанием цены. За счет того, что ему нужно полностью предоставлять кэш-флоу для банка, чтобы оставаться в рамках определенных процентов, застройщики перестанут демпинговать на старте.

Стоимость жилья, скорее всего, намного не увеличится. Интервал в 5-10% возможен, но это покажет время. Сейчас констатировать, что будет резкий скачок цен, мы не можем. Но то, что в перспективе трех лет мы, скорее всего, потеряем интересные проекты, это факт.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс:

- Могу сказать по нашей деятельности. Начинали мы с цены 127 тыс. рублей за метр, а сейчас тот же "метр" стоит 185 тыс руб. И 2 тысячи семей уже бы не купили у нас квартиры. Мы не против регулирования инвестиционной деятельности, надо снимать напряженность. Но этим регулированием мы не должны лишить возможности людей покупать на стадии строительства, то есть дешевле.

Больше всего ударят по среднему бизнесу

Алексей Черных, Агентство недвижимости ЦДН:

- Я представляю, по сути, дольщиков, тех самых конечных потребителей, для которых мы строим. Сейчас люди активно покупают, так как опасаются повышения цен, связанного с тем, что строительным компаниям придется получать кредитные средства под проценты (банки же не откажутся от своей выгоды). Соответственно, этот процент ляжет на квадратные метры, а дальше – на кошелек дольщиков. Люди переживают и о том, что некоторых застройщиков не аккредитуют, а собственных средств они не найдут. И, по сути, добросовестные компании-застройщики средней руки не смогут найти инвестора, и им придется как-то перебазироваться, либо уходить с рынка вообще. В итоге ситуация может спровоцировать те же самые долгострои, с которыми вроде бы теперь боремся.

Резюме напоследок

Застройщикам советуют не ждать 1 июля, а идти в банки уже сейчас. Основной этап процесса, который банки плохо контролируют и очень надеются на застройщиков, это сбор документов для анализа.

То есть банкам необходимо оперативно стандартизировать процесс проектного финансирования застройщиков и усилить специализированные компетенции по оценке рисков строительных проектов, по их мониторингу.

Что касается цен, то они зависят не только от спроса, но и от предложения. И, возможно, часть застройщиков уйдет с рынка, так как не сможет адаптироваться под новые правила. В любом случае рынок отрегулирует то, что не получится у регулятора.